На що можуть розраховувати інвестори незаконних будівництв — розповідають юристи

Минулого тижня заступник столичного градоначальника Ігор Ніконов заявив, що незаконні будівництва, що знаходяться на початкових етапах будівництва, будуть демонтовані. Долю тих, що побудовані повністю або частково, ще належить вирішити — очевидно, після муніципальних виборів.

У зв'язку з цим, знову набуває актуальності питання, що робити інвесторам цих будівництв. Про це Domik.ua розпитав юристів, що спеціалізуються на операціях з нерухомістю та інвестиціях в неї.

Забудовника не покарають

Більшість експертів ринку нерухомості сходяться на думці, що корінь проблеми незаконних будівництв в тому, що на сьогоднішній день ще жоден забудовник, який будує без необхідних дозволів, що не був покараний.

Юристи ж стверджують, що залучити такого забудовника до відповідальності не представляється можливим — в українському законодавстві не прописаний відповідний механізм.

Схем залучення забудовників до кримінальної відповідальності немає зовсім, розповідає юрист, експерт з нерухомості Іван Кудояр: «Будівництво — це колективна відповідальність, оскільки в рішеннях задіяно багато людей, і це не власники будівельної компанії. Відносини з інвесторами переведені в цивільно-правову площину ».

В Україні діє закон «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності», нормами якого передбачено накладення штрафів на компанії, що ведуть будівництво без відповідного дозволу, проекту, із залученням неліцензованих підрядників та інше, додає фахівець з інвестицій в нерухомість, юрист Тетяна Яковенко. «Але ця відповідальність стосується лише із суто« технічною »стороні процесу будівництва: стягнення штрафу із забудовника ніяк не впливає на взаємини« забудовник-інвестор », останній не отримає ніякої компенсації від виручених в якості штрафу грошей».

При цьому експерти-юристи одноголосно зараховують інвесторів таких новобудов до жертв шахрайських дій забудовників — у випадку, якщо такі мали місце.

«Відомі випадки існування« інвесторів »(як фізичних, так і юридичних осіб) спочатку включених в схему залучення коштів під будівництво» — розповідає Тетяна Яковенко. — Тут, за наявності в діях відповідальних осіб забудовника складу злочину, передбаченого Кримінальним кодексом України, можна говорити про співучасть, пособництві або приховуванні досконалої афери ».

Однак найчастіше довести злий умисел забудовника вкрай складно, вважає Іван Кудояр, адже він веде будівельні роботи, купує будматеріали: «Завжди можна послатися на корупцію чиновників і недосконалість дозвільної системи».

Краще вимагати закінчення будівництва

У випадку, якщо будівництво потрапила в перелік незаконних, вимагати від забудовника повернення коштів марно, вважають експерти, — на його рахунках їх все одно немає. За законом, основним документом, який регулює взаємовідносини інвестора і забудовника, є інвестиційний договір. Тому, стверджує Тетяна Яковенко, порядок дій інвестора, залежить від умов договору і схеми залучення коштів. «Наприклад, при участь у фонді фінансування будівництва, інвестор має право поставити запитання про те, чому управитель ФФБ (а ними найчастіше є банки) НЕ проконтролював законність будівництва та допустив передачу ввірених йому інвестором коштів безладним будівельникам».

Можливо, саме тому недобросовісні забудовники ФФБ не створюють, віддаючи переваги напівлегальним схемам, при яких інвесторам вкрай важко отримати вкладені кошти назад.

Так само не існує в українському законодавство та дієвої схеми компенсації збитків інвесторів — усе впирається в умови інвестиційного договору: як там прописано, так збитки і відшкодовуються. Але це зазвичай стосується лише сумлінних будівельних компаній.

У випадку, якщо інвестор звернувся до суду з позовом проти забудовника, і суд виніс рішення на його користь, відповідно до закону «Про виконавче провадження» майно забудовника може бути продано, а за рахунок виручених коштів компенсовані збитки інвесторів. Однак, очевидно, що коштів від реалізації майна на компенсацію всім інвесторам не вистачить, та й майно часто буває орендованим.

Іван Кудояр рекомендує інвесторам незаконних будівництв об'єднуватися з іншими такими інвесторами, писати колективні позови і вимагати від КМДА закінчення будівництва. І робити це навіть у тому випадку, якщо КМДА є позивачем у судовому розгляді про визнання будівництва незаконному і ініціює її знесення. На думку юриста, КМДА несе моральну і фінансову відповідальність за своїх чиновників, які раніше «не помітили» проблему або дозволили небезпечну будівництво.

На жаль, прецедент «Еліта-центру» ні киян, ні міська влада нічому не навчив. Тоді КМДА взяла на себе зобов'язання забудовника і виділяє постраждалим квартири в будинках інших будівельних компаній. Але на сьогоднішній день житло отримали лише 267 з тисячу чотиреста сорок три постраждалих. Сьогодні кількість можливих жертв на порядок вище — за словами Ігоря Ніконова, в незаконні будівництва вклали свої кошти близько 15 тисяч киян.

Ефективного і для всіх зручного рішення проблеми незаконних будівництв, схоже, не бачать ні експерти ринку нерухомості, ні юристи. Можливо, і справді, варто показово знести кілька будівництв — тоді потенційні інвестори замисляться, чи вкладати кошти у квадратні метри за ціною на 30-50% дешевше і ризикуючи при цьому втратити всі вкладені гроші. А може, має сенс прописати в законодавстві відповідальність забудовника, що істотно перевищує можливий прибуток — тоді замислитись доведеться ім.

Дата публикации: 07.09.15