Проблемні забудовники пускаються у фінансові авантюри

Минулий 2015 став найгіршим для операторів ринку нерухомості за весь час незалежності України. Така думка експертів ринку нерухомості.

Довгий піку

Згідно статистики угод у Києві та Київській області компанії SV Development, в 2015-му продаж квартир на первинному ринку впали в 2,2 рази, на вторинному — на 27%, в сегменті приватних будинків — в 1,5 рази (див. Детальні дані у таблиці «Кількість угод на ринку нерухомості Києва і Київської області 2014-2015 рр»).

«Кількість угод на ринку мінімальне. Практично у всіх сегментах («економ», «бізнес», «еліт», «де-люкс») ситуація така: чим житло дорожче, тим менше купують. 80% угод припадає на нижній поріг сегмента », — розповідає Сергій Костецький, директор з маркетингу компанії SV Development.

За оцінками аналітиків, зараз частка «економ-сегменту» (до $ 80 тис. За квартиру) становить 79%, «бізнес-класу» (від $ 80 до 150 тис. За квартиру) -13%, «еліт» (від $ 150 до 300 тис. за квартиру) — 6%, а сегменту «де-люкс» (від $ 300 тис. за квартиру) — і зовсім 2%.

У той же час на ринку стверджують, що ціни на новобудови зараз мінімально можливі, і знижуватися їм нікуди. Нагадаємо, що в 2015 р забудовники підняли ціни на 31,3%, після чого в грудні середня вартість 1 кв. м. на «первинці» зросла до 22,7 тис. грн. Серед причин подорожчання — нестабільний валютний курс, збільшення собівартості будівництва, низька купівельна активність, проблеми з введенням в експлуатацію і т.д.

«Минулого року, щоб стимулювати попит, будівельні компанії скоротили свій прибуток до мінімуму. Але забудовники залежать від курсу валют, оскільки частина оздоблювальних матеріалів імпортується. І якщо гривня девальвує, то забудовники змушені підвищувати ціни на нерухомість », — говорить Дмитро Шостя, керівник відділу продажів ЖК« Park Stone ».

Девальвація гривні та інфляція в 2016 році навряд чи зупиняться, тому експерти і забудовники обіцяють подальше підвищення цін на "первинку". «Зростання цін на житло в нинішньому році, скоріше за все, продовжиться. Говорити наскільки і якими темпами поки рано, адже багато чого залежить від валютного курсу. Але в кожному разі ціни на будматеріали та енергоносії не падатимуть, скоріше — рости. Тому не впаде і ціна квадратного метра. Будівельники чудово розуміють всю складність нинішньої ситуації і продовжать залучати потенційного покупця різними знижками та акціями. Але й тут їх можливості не безмежні, адже ніхто не стане працювати собі в збиток », — вважає Максим Микитась, президент Української державної будівельної корпорації« Укрбуд ».

Учасники ринку вважають, що в 2016 року українці будуть вирішувати свої житлові проблеми в основному за рахунок вторинного ринку. Вторинне житло в гривні дорожчає повільніше, ніж «первинка». За даними ІАП «Столична нерухомість», в грудні 2015 року середня вартість виставлених на продаж на вторинному ринку квартир склала 34,9 тис. Грн / кв. м (або $ тисяча чотиреста вісімдесят-три). Це на 25,7% дорожче, ніж в 2014 році. Але в доларах ціни продовжують падати — за рік вони просіли на 15,5%. Більше того, оператори прогнозують чергове зниження цін на «вторинку». «Якщо в 2016 році угод на вторинному ринку стане менше, то ця нерухомість подешевшає ще на 10-15% до кінця року», — говорить Шостя.

«Поганий» бізнес

За словами пана Костецького, сьогодні більшість вітчизняних забудовників працює з маржею близько 30%. Хоча в кращі часи вона становила всі 100%. Втім, в Європі маржа будівельного бізнесу складає саме 30%. Але при цьому, як пояснюють оператори, у Європі, на відміну від України, немає інфляції 43%.

Крім того, деякі експерти запевняють, що сьогодні не розпродається близько 60% квартир введених в експлуатацію будинків. «Ситуація, коли будинок вводиться в експлуатацію, а квартири 1,5-2 роки не викуповуються, стала нормою для ринку», — говорить Костецький.

Хоча є й альтернативна думка. Дмитро Шостя стверджує, що в «економ-сегменті», коли продажі починаються вже на «етапі котловану», до моменту здачі будинку в експлуатацію розпродається 80-90% квартир. А протягом 1,5-2-х років — уже залишилися 10-20%.

Однак, як стверджує Костецький, сьогодні такими темпами можуть продавати лише ті, хто встановлює ціни нижче ринкових і працює з рентабельністю менше 20%. Але таких забудовників темпи продажів мало радують через поєднання низької рентабельності і високих ризиків.

Також експерти відзначають, що зараз 99% об'єктів здаються в експлуатацію значно пізніше, ніж передбачалося. Такі затримки, крім маси технічних проблем, пов'язують з браком фінансування у забудовників.

Нові «піраміди»

Однак, незважаючи на загальний економічний спад і катастрофічне падіння продажів нерухомості, наприклад, на ринку Києва багато нових об'єктів. Тому виникає резонне питання: на які кошти все це будується?

Багато заможних іноземних інвесторів пішли з українського ринку, а ті, що залишилися, дають гроші тільки своїм «дочкам» -застройщікам. Але й тут іноземці не поспішають вкладати, знову-таки, через низького попиту, зростання собівартості будівництва, а також через втрати при обміні валют.

Також на будівельному ринку є проблеми з банківськими кредитами. Через високі відсотків банки видають їх тільки на короткий термін — до 1 року, і тільки незначні суми — $ 200-300 тис. Багатоповерхівку на ці гроші не побудуєш.

На додаток до цього покупателі- «фізики» перестали брати іпотечні кредити. Якщо зрідка хтось і візьме такий, то теж на строк до 1 року і на суму не більше $ 10 тис. Яскравою ілюстрацією до стану ринку іпотечного кредитування в Україні може служити повідомлення на сайті «Креді Агріколь банк» у розділі «іпотека». Там написано так: «Просимо вибачення, проте сьогодні в Україні іпотеку брати абсолютно недоцільно. Відсотки доходять до 60% річних. Воно Вам треба? Як тільки економічна ситуація покращиться, обіцяємо відразу ж розмістити найкращі пропозиції по іпотечному кредитуванню в Києві ». І нарешті, забудовники не можуть знизити ціни, щоб залучити покупців.

Однак, як з'ясувалося, деякі забудовники все ж знайшли вихід з цієї патової ситуації.

Правда, вельми сумнівний. Щоб закінчити вже почалося будівництво, вони починають нове, гроші з якого повністю переправляють на «старий» об'єкт. При цьому, як вважають на ринку, тут не можна з упевненістю говорити про умисні аферах. «Не можна сказати, що у забудовників є злий умисел. Просто вони сподіваються, що все буде добре », — говорить Сергій Костецький.

Щоб обчислити забудовників, які, перебуваючи на межі банкрутства, вдаються до подібних схем, експерти рекомендують стежити за тим, як будуються їхні об'єкти. Якщо будівництво сильно сповільнилася, покупців це має насторожити. «Роботи на будівельному майданчику різко сповільнюються, на об'єкті практично не видно будівельників. Забудовник демпінгує і пропонує квартири за ціною набагато нижче середньоринкової », — розповідає Дмитро Шостя. Також експерти радять переглядати форуми, де покупці діляться враженнями про забудовників.

Експерти вважають, що від банкрутства не застраховані ні великі, ні дрібні забудовники. Просто, ніж у забудовника більше будинків, тим більшим буде скандал після його розорення.

Зате «крупняка» впевнені, що у них проблем не буде. «Більше половини наших квартир продано до моменту введення в експлуатацію, — кажуть у прес-службі« Київміськбуду ». — Якщо на ринку і будуть проблеми, то точно не у нас. У нашої компанії 60-річна історія. Нам довіряють. Сьогодні у «Київміськбуду» близько 50 будмайданчиків. Проблеми можливі у компаній, які будують 1-2 об'єкти ».

Президент «Укрбуду» Максим Микитась додає: «На мій погляд, більше всіх захищений покупець, який інвестує в житло компаній — лідерів ринку. У них набагато більший запас міцності, можливість за рахунок великих обсягів домагатися здешевлення собівартості квадратного метра. Жорстко контролювати витрати дозволяє і замкнутий цикл будівництва, як це організовано, наприклад, у нас ».

Перспективи на 2016-й

Сергій Костецький вважає, що 2016 стане своєрідним індикатором ринку нерухомості. Якщо валюта буде стабільною, комунальні платежі залишаться на нинішньому рівні, не збільшуватимуться податки, то в 2017-му можна очікувати збільшення кількості угод і реального зростання цін на первинну нерухомість. В іншому випадку менш щасливі забудовники в 2016 р сильно сповільнять свої будівництва, а то й «заморозять» зовсім. «Цей рік буде складним для будівельних компаній, оскільки істотного зростання попиту не відбудеться. Пропозиція на ринку нерухомості також скоротиться: не менше 30% нових проектів будівельні компанії так і не почали, оскільки не можуть спрогнозувати ситуацію на ринку навіть на рік вперед. Ризик появи нових «Еліта-Центрів» високий », — вважає Дмитро Шостя.

У свою чергу Максим Микитась впевнений, що в 2016-му на плаву залишаться лише великі системні забудовники, які не зловживають валютними кредитами. «Думаю, масового« заморожування »об'єктів, як в 2008-му, найімовірніше вже не буде. Тим не менш, клієнтам слід бути уважнішими при виборі забудовника, а влада — думати, як не допустити, щоб число довгобудів збільшилася. Їх в одній столиці вже під сотню », — сказав він.

Дата публикации: 19.01.16