Роман Калиниченко: Недійсність договорів іпотеки, де предметом іпотеки є об’єкт незавершеного будівництва або майнове право

Актуальною на сьогодні є тема визнання недійсними іпотечних договорів, що насамперед пов'язано з великою кількістю випадків проблемної заборгованості перед банками.

До недавнього часу з приводу визнання недійсними договорів іпотеки не було ніякої чіткої позиції з тих чи інших причин. Але у зв'язку зі значним числом справ, пов'язаних з визнанням іпотечного договору недійсним у зв'язку з наданням в заставу об'єкта незавершеного будівництва. З цієї категорії справ склалася чітка правова позиція, і суди різних інстанцій в переважній більшості приймають правильне рішення щодо такого спору.

Відповідно до частини 2 статті 5 Закону України «Про іпотеку» предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на придбане ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на момент укладення іпотечного договору.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки відповідно до Закону України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким було внесено зміни до Закону України «Про іпотеку». Виходячи з цього можна зробити висновок про те, що при укладенні договору іпотеки (де предметом є об'єкт незавершеного будівництва та який був укладений до набрання чинності 14.01.2009 р ..) Було порушено положення статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції станом до 14.01.2009 р ..), оскільки майнові права на окремі приміщення в житловому будинку не могли бути предметом іпотеки в 14.01.2009 року.

Таким чином, договір іпотеки майнових прав на квартиру в незавершеному будівництвом житловому будинку визнається недійсним в силу ст 203, 215 ЦК України як, що укладений з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку» в редакції, що діяла на момент укладення договору іпотеки.

Але, подаючи позовні заяви про визнання іпотечного договору недійсним на підставі даного положення, необхідно взяти до уваги той факт і переконатися, чи не поширюється на відповідні відносини Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який ще з 14.01.2006 р передбачає в якості можливого предмет іпотеки майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено. За такими договорами іпотекодавцем може бути забудовник або особа, власністю якої стане нерухомість після завершення будівництва.

Рішенням Господарського суду міста Києва № 910/5820/13 від 22.05.2013 р задоволено позов про визнання іпотечного договору недійсним у зв'язку з тим, що предметом іпотеки є об'єкт незавершеного будівництва. «Позовні вимоги мотивовані тим, що зміст Договору іпотеки суперечить статті 5 Закону України« Про іпотеку »та частини 3 статті 331 ЦК України (в редакціях норм, що діяли на момент укладання оспорюваного правочину). В обґрунтування зазначеного позивач посилається на те, що предметом іпотеки за Договором іпотеки є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено. Разом з тим, на момент укладення договору іпотеки такі майнові права не могли бути предметом іпотеки. Крім того, при передачі в заставу предмета іпотеки по ньому не було здійснено державну реєстрацію права власності, що підтверджується листом Києво-Святошинського бюро технічної інвентаризації та відсутністю вказівки про це в договорі іпотеки … Позовні вимоги мотивовані тим, що зміст Договору іпотеки суперечить статті 5 Закону України «Про іпотеку» та частини 3 статті 331 ЦК України (в редакціях норм, що діяли на момент укладання оспорюваного правочину). В обґрунтування зазначеного позивач посилається на те, що предметом іпотеки за Договором іпотеки є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Дата публикации: 01.02.15