Емфітевзис — альтернатива оренду землі сельскохозназначенія

В умовах зростання вартості оренди землі сільськогосподарського призначення у зв'язку з прийняттям змін до Податкового кодексу України, які передбачають, що орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності не може бути меншою 3% від нормативної грошової оцінки такої земельної ділянки, все більш актуальним стає пошук альтернативних, більш економічно вигідних інструментів користування землями сільськогосподарського призначення.

Одним з таких інструментів є емфітевзис. Емфітевзис — це право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке є окремим видом речового права, передбачених Цивільним кодексом України. Використання цього інструменту стає популярним серед орендарів земель сільськогосподарського призначення, оскільки є більш вигідним і надає гнучкість в узгодженні істотних умов користування земельною ділянкою.

Нижче наведені основні переваги використання емфітевзису як альтернативи договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

Термін оренди

Термін оренди завжди є одним з найважливіших питань оренди землі.

Укладаючи договір оренди земельної ділянки, сторони обмежені максимальним терміном оренди землі, який визначений в Законі України «Про оренду землі» (Закон про оренду) і становить 50 років, незалежно від того, чи є орендовану земельну ділянку приватної належить до земель державної або комунальної власності .

У разі емфітевзису ця ситуація дещо відрізняється. Для земель державної та комунальної власності строк емфітевзису по термін оренди не може перевищувати 50 років, проте у разі укладення договору емфітевзису по земель, що перебувають у приватній власності, максимальний термін договору не обмежений. На практиці зустрічаються випадки, коли договір емфітевзису укладають на термін 100 і більше років.

Більше того, законодавство прямо передбачає можливість укладення безстрокового договору емфітевзису. У такому випадку кожна із сторін може в будь-який час розірвати такий договір, попередивши іншу сторону за один рік до такого розірвання.

Орендна плата

Орендна плата є ще одним важливим аспектом оренди землі, оскільки її розмір прямо впливає на фінансову модель сільськогосподарського підприємства-орендаря.

З прийняттям змін до Податкового кодексу України, розмір орендної плати за земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або комунальній власності був збільшений до 3% від нормативної грошової оцінки землі.

У зв'язку з цим оренда державних та комунальних земель сільськогосподарського призначення на підставі договорів оренди стала істотно більш витратною для орендаря.

По орендній платі за користування землями сільськогосподарського призначення, що перебувають у приватній власності, то відповідно до Указу Президента України «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян — власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» №92 / 2002 від 02.02.2002 таку орендну плату також рекомендовано встановлювати в розмірі не менше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

На відміну від договору оренди, розмір плати за користування земельною ділянкою за договором емфітевзису, порядок і строки її виплати вирішуються виключно сторонами в договорі. Це дозволяє сторонам погодити істотно більш низьку орендну плату або більш зручні умови її виплати, ніж це передбачено в законодавстві для договорів оренди землі.

Наявність такої можливості робить використання емфітевзису надзвичайно економічно привабливим для орендаря, сприяє інтенсивному розвитку практики укладання договорів емфітевзису в сучасних умовах.

Істотні умови

Як відомо, Закон про Оренду встановлює вичерпний перелік з 11 істотних умов договору оренди землі і 4 (або в деяких випадках 5) обов'язкових додатків. Відсутність будь-якої з істотних умов або обов'язкового додатку є підставою для оскарження договору оренди землі та визнання його недійсним.

Крім того, договір оренди землі може полягати у відповідності з типовою формою, затвердженою КМУ. Однак слід пам'ятати, що на даний момент типова форма не містить всіх істотних умов договору оренди землі, передбачених у Законі про Оренду.

Таке жорстке регулювання ускладнює переговори щодо укладення договору оренди і підвищує ризик того, що договір оренди, укладений сторонами без належної юридичної допомоги, не буде відповідати всім вимогам законодавства.

Законодавство не встановлює таких вимог до договору емфітевзису. Сторони зобов'язані погодити в договорі емфітевзису тільки ті умови, які вони вважають суттєвими. Це надає сторонам набагато більше свободи і дозволяє погоджувати тільки ті умови, які важливі для них, що особливо цінується іноземними інвесторами.

Можливість відчужувати

Важливою відмінністю права емфітевзису від права оренди реальна можливість відчужувати і успадковувати право емфітевзису, встановлено щодо земельної ділянки, що перебуває у приватній власності.

У разі відчуження права емфітевзису, користувач земельної ділянки зобов'язаний повідомити власника про свій намір відсторонити право емфітевзису не пізніше ніж за один місяць до такого відчуження, оскільки власник земельної ділянки має переважне право на придбання права емфітевзису.

Крім того, договір емфітевзису може передбачати отримання власником ділянки певного відсотка від вартості продажу права емфітевзису за його земельної ділянки.

Можливість відчужувати право емфітевзису фактично може означати можливість передавати право емфітевзису в заставу, однак, на жаль, на практиці така застава неможлива оскільки: (1) право емфітевзису майже неможливо оцінити; реєстрація переходу права емфітевзису на підставі договору застави не передбачена законодавством.

Державна реєстрація

Як і право оренди, право емфітевзису підлягає державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та виникає з моменту такої реєстрації.

Підводячи підсумки, договір емфітевзису є цікавою альтернативою договору оренди землі сільськогосподарського призначення і має ряд істотних переваг у зв'язку з відсутністю значного регулювання цього інструменту в українському законодавстві.

Однак у разі укладення договору емфітевзису рекомендуємо, крім загального законодавства, звертати увагу також на локальні нормативно-правові акти, що регулюють питання передачі в користування земель сільськогосподарського призначення. Такі акти можуть регулювати деякі аспекти правовідносин, пов'язаних з правом емфітевзису, які не врегульовані в загальному законодавстві, за аналогією з орендою землі сільськогосподарського призначення.

Дата публикации: 21.03.15