Vitaliy Haupt: Про те, як подружжя при розлученні, згадали про фабрику і про завод. Уривки питань і відповідей у ​​Німеччині. Частина 12.

Молоток. Цей інструмент важливий не тільки для будівництва і творення, але і для руйнування, поділу і винесення рішення. Цим інструментом користуються як будівельники, наприклад вдома, так і у будівельники, наприклад аукціону. Аукціон ж, як відомо, є місцем розподілу, продажу, передачі власності, і іноді місцем розділу того, що колись, кимось будувалося і тепер, що називається «йде з молотка».

Саме про таке застосування цього інструменту, та ще в несподіваній для багатьох сфері права, в сімейному праві і піде мова в даній статті.

Незалежно від питань сімейного права при розлученні і при наявності нерухомого майна, яке належить обом подружжю, кожен з них може вимагати т.зв. «Скасування спільного права власності на об'єкт» (Auflösung der Miteigentumsgemeinschaft).

Реалізація такого права може здійснюватися в кількох видах:

  1. одна чоловік набуває частину власності іншого чоловіка, стаючи при цьому єдиним власником об'єкта,
  2. об'єкт продається третій і виручка ділиться згідно часткам власності подружжя,
  3. у разі небажання одного і подружжя продати об'єкт для розділу виручки, чоловік може «пустити об'єкт з молотка», тобто ініціювати аукціонний продаж об'єкта.

Саме цей третій варіант, який зазвичай є конфліктним і передбачає використання норм окремого «Закону про аукціонну розпродажу і керуючому розпродажем» (Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, ZVG). Норми цього закону, зрозуміло, відомі лише малій частці тих подружжя, які опинилися в вищевказаної конфліктної ситуації.

У роботі з моїми довірителями, часто потрібні роз'яснення норм цього закону, його застосування та значення для сімейного права при розлученні. Основними і часто повторюваними питаннями можна назвати ті, які відносяться до прав та обов'язків як самих сторін «вимушеного аукціону», так і до процесуальної стороні його проведення, про роль та функції судової інстанції, працівників суду і експертів.

З цієї складної «процесуальної картини» продемонструю лише деякі «легкі штрихи молотка», про які слід знати всім, хто цікавиться, співчуваючим і беруть участь.

1. Коли говорять про аукціонних торгах щодо нерухомості, то швидше за все мають на увазі продаж за борги вилученого, конфіскованого або банкротні нерухомого майна у вигляді виконання судових рішень, результатом яких є продаж для задоволення кредитора. Це т.зв. «Виконавча розпродаж за борги» (Vollstreckungsversteigerung).

На відміну від «виконавчої розпродажу», в якій продаж здійснюється в інтересах кредитора власника-боржника, т.зв. «Розпродаж для розділу» (Teilungsversteigerung) має метою продажу об'єкта для розділення прав володіння, якщо об'єкт належить кільком особам або для задоволення прав власності у вигляді грошового еквівалента.

Найтиповіші приклади, це продаж через розлучення подружжя, продаж при розділі спадщини між спільнотою спадкоємців.
Зазвичай в таких випадках один із власників сам є продавцем або сам же може брати участь у торгах.

2. Після того, як один чоловік не захотів продавати об'єкт, а інший ініціював розпродаж, перший може прийняти рішення брати участь у таких торгах, для «вимушеної покупки». Прийнявши таке рішення викупити і взяти участь, чоловік повинен знати про те, що насамперед судом буде визначатися т.зв. ринкова вартість об'єкта. Для цього законом передбачено залучення експерта.

У процесі визначення ринкової вартості об'єкта, суд перед початком аукціону замовляє експертизу, яка містить незалежну думку фахівця (архітектора, строй-інженера) і супроводжується документацією про технічний стан об'єкта, його недоліках і навіть іноді з розрахунками необхідних інвестицій для приведення об'єкта в належний вигляд. Зміст цієї «оціночної експертизи» по об'єкту (Wertgutachten) завжди є важливим документом для кожного, хто заявляє про себе як про учасника.

3. Сам процес початку аукціону передбачає згідно ZVG взаємодія судового реєстру нерухомості (Grundbuchamt) і судової інстанції, яка розпорядилася про проведення аукціону (Vollstreckungsgericht).

Так, в § 19 ZVG передбачено, що відразу після ухвалення рішення судом про проведення аукціону, суд звертається до регістр нерухомості і в поземельну книгу робиться запис (Versteigerungsvermerk) про це розпорядження, після чого завірена копія виписки з поземельної книги з таким записом передається до суду . Тому наївно вважати, що після такого занесення в поземельну книгу, той чи інший чоловік може як небудь розпорядитися своєю часткою на даний об'єкт наприклад обтяжити, закласти і т.д.

4. Більш складно йде справа з комерційною нерухомістю, будь то спільний «магазинчик», будь то виробнича площа.

Оскільки причиною продажів є всього лише «задоволення» співвласника з продажу об'єкта, а не «задоволення» кредитора, то всі «обтяження» об'єкта або права третіх кредиторів (напр. Занесені в поземельну книгу обтяження, встановлене спільно устаткування, закуплені матеріали і сировину, зобов'язання по заробітній платі співробітникам і І.Д.) можуть зберігатися і переходити до нового власника. Тому беручи участь в аукціоні слід в першу чергу пам'ятати про придбаних так само боргах і зобов'язаннях перед третіми.

5. Пройшовши процес аукціону і отримавши в результаті найвищого пропозиції т.зв. «Присудження» (Zuschlag), учасник аукціону стає лише фігурантом рішення суду про присудження (Zuschlagsbeschluss), яке виноситься судом, як будь-яке інше рішення, але зовсім ще не власником, як вважає багато хто.

Навіть після «присудження» покупцеві не слід відразу ж вважати себе повноцінним власником, оскільки існує процесуальний інструмент «оскарження присудження» (Zuschlagsbeschwerde). Врегульовано він в ZVG в розділі VII. «Beschwerde» (§§ 95 — 104 ZVG).

Протягом двох тижнів кожен учасник може заявити про таке оскарження рішення про присудження власності покупцю на торгах. Таким інструментом розуміється користуються досвідчені представники боржника, третього або іншого учасника аукціону.

Підстави для таких оскаржень можуть перебувати в процесуальних помилках інстанції або кредитора на різних етапах процесу. Тому слід враховувати ці інструменти як додаткові ризики в процесі придбання «своєї частки» і викупу раніше спільного об'єкта ..

6. Відповідно до § 93 ZVG, фігурант рішення суду про присудження власності в результаті проведення аукціону має пряме право вимагати від будь-якого власника об'єкта (напр. Орендаря житлових приміщень або комерційних площ) на ділянці або в квартирі звільнити об'єкт. Це називається «мати судово титуловану право вимоги» з якого можна «вимагати реалізації або задоволення».

Якщо напр. квартира заселена орендарем, то новий власник має право позачергового розірвання договору в залежності від умов конкретного договору оренди та за процедурою та строками, які регулюються загальними положеннями в розділі орендного права. Для дострокового розірвання, в будь-якому випадку слід мати наявність особливого обгрунтування напр. т.зв. «Власне користування».

Запропоновані даною публікацією 6 пунктів цієї теми лише мала частина всієї «картини молотком», яка складається з більш ніж 20 пунктів, можливо буде потрібно свого місця в наступних публікаціях моєї серії «Про те як …».

При розділі власності слід знати так само про багатьох інших нормах законів сімейного, корпоративного, господарського та податкового права, про регуляторних положеннях і правилах, що розуміється визначається в кожному конкретному випадку, де і інструментарій може бути різним.
Ось така «картина про молоток» …
__________________________________________________________________________
V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, + 049-511-1613948 — про німецькому праві російською.

Дата публикации: 31.01.16