Що рухає нерухомість Німеччини. Частина 32. Господар, собака, ліфт і будинок. Хто їде на ліфті, а кому — пішки?

Про казусних ситуаціях з домашніми тваринами, які разом з господарем «користуються» об'єктом нерухомості, будь то на правах орендаря, будь то, як «улюблена річ» власника нерухомості вже говорилося в моїх публікаціях раніше.

Випадки з Драбина і паркетом, дворами і балконами вже служили декорацією попередніх прецедентів судових інстанцій за темою «про собак та котів». Сьогодні ж мова піде про користування ліфтом.

З одного боку, згідно § 13 абз. 2 WEG кожен з власників має право користування спільними або загальними частинами об'єкта, дотримуючись при цьому положення §§ 14, 15 WEG. З іншого боку, як відомо, згідно § 15 WEG: власники квартир у багатоквартирному будинку можуть самостійно регулювати користування т.зв. спільними або загальними частинами об'єкта нерухомості, доступними кожному із співвласників.

Таке регулювання зазвичай міститься в т.зв. Порядку Користування, яке приймається на зборах усіма власниками спільно. Прийняті одного разу, положення такого порядку про користування тим чи іншим ділянкою, або частиною об'єкта, які приймалися з дотриманням всіх формальних вимог до проведення зборів, постановці питань, внесення пропозицій, голосуванням, наявності більшості голосів і т.д. (Согл. Напр. §§ 21, 15 WEG) стають обов'язковими до виконання і проходженню усіма членами спільноти власників.

Зрозуміло і ліфт, який знаходиться в будинку, також може бути предметом обговорення і об'єктом регулювання при прийнятті тих чи інших рішень в положеннях про Порядок користування.

В даному випадку, у зв'язку з алергічним захворюванням одного з власників, (мабуть) у вигляді проявленої солідарності в момент регулювання правил користування і, з метою його підтримки, власники прийняли давним давно забуте рішення.

А рішення було в різних статтях цього порядку користування таким: зміст тварин не заборонялося, а заборонявся тільки їх «проїзд» в ліфті, тобто користування ліфтом для «чотириногих».

Про наявність Порядку користування знають зрозуміло власники і лише зрідка знають про нього орендарі та мешканці. Сам порядок користування, хоч і стає частиною договорів оренди і, власник зобов'язаний ознайомити з ним свого орендаря, але таке ознайомлення орендарем не завжди дотримується.

Одним з нових орендарів, став власник великого, важкого породистого «чотириногого друга», а жили вони, що називається «під самою черепицею», тобто на останньому поверсі.

Незабаром, керуючої компанії довелося отримати від власника, який страждає алергією вимогу про припинення негативного впливу на спільну частину об'єкта, яке обґрунтовувалося вказівкою на невиконання одним «сусідом по камері» і його «орендарями» положень Правил користування.

Судова інстанція займалася розглядом типового в таких випадках виду позову «про припинення та зупинення порушують дій» (Unterlassungsklage), заснованого на вже відомій нормі § 1004 BGB.

Згідно з цією нормою, стосовно відносин власників об'єктів нерухомості в рамках WEG, один власник може вимагати від т.зв. порушника (Störer) припинення тих дій, які обмежують права власника на володіння тією чи іншою частиною спільної власності (Unterlassung), тим більше, якщо для першого власника непридатна обов'язок миритися або «терпіти» ті чи інші дії другого (Duldung).

Аргументацію відповідача про неприпустимість повної заборони володіння тваринами на об'єкті суд відхилив тим, що заборона відноситься лише до одного з видів «володіння» пов'язаного з переміщенням за допомогою ліфта, в той час, як переміщення по сходах не була предметом заборони в положеннях правил користування.

Спроби відповідача піддати сумніву дотримання формальностей винесення рішення на зборах щодо змісту правил і, як наслідок, недійсність самих правил так само не увінчалися успіхом.

Стан здоров'я 14-річного «чотириногого», що не дозволяє йому без загрози для власного здоров'я долати багатоступеневу перешкоду до оселі свого хазяїна (3-й поверх) так само не знайшли відгук у серцях суддів.

Маючи на увазі, що «річ залишається річчю» і «володіння зобов'язує», суд відхилив спроби відповідача представити справу у вигляді «аморального вимоги» на основі і в рамках §§ 134, 138 BGB.

Таким чином, рішення Земельного Суду Карлсруе (див. Ном. Акт. 5 S 43/13) задовольнило позов власника про заборону проїзду в ліфті домашньої тварини, підтвердило те різноманіття прав і обов'язків «людей володіють» (habeat sibi), про який навряд чи можна докладно роз'яснити самому предмету володіння.

Останній же напевно нерозуміючим поглядом буде дивитися: то на звичну двері ліфта, то на сходи поруч.
_________________________________________________________________

V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, + 049-511-1613948 — про німецькому праві російською.

Дата публикации: 28.02.15