Що рухає нерухомість Німеччини. Частина 33. Сир закордонний! Ціна хороша! Але сир у мишоловці — не варто гроша!

Про купівлю об'єкта нерухомості в Німеччині, будь то з мешканцем у вигляді інвестиції, будь то для власного користування і про пов'язані з такою покупкою ризиками, а так само про необхідні заходи обережності і типових помилках іноземних покупців уже говорилося В деяких статьяx моєї серії «Що рухає нерухомість Німеччини ».

І незважаючи на це доводиться знову і знову дивуватися наївності і легковажності потенційних покупців, які регулярно звертаються до мене з майже однаковими запитаннями щодо майбутньої покупки.

При цьому найважливішим критерієм у своєму виборі майже завжди називають фантастично низьку ціну пропонованого нібито об'єкта. Наприклад об'єкт в сотню квадратних метрів, за ціною всього двох-трьох квадратних метрів в елітному кварталі або порівняємо з 3 місячними зарплатами середньоосвіченого бюро-менеджера посередньої компанії приводить у захват подзвонив мені довірителя до того моменту, поки не здійсниться вказане вище цінове порівняння існуючих реалій.

Судячи з таким даними і цінами об'єкта, адвокат середнього рівня може щотижня купувати по квартирі, що розуміється не відповідає дійсності і обов'язково має насторожити потенційного покупця. Ось вам і перший критерій, що називається «все пізнається в порівнянні».

Ну а вже які картинки, історії, обіцянки про швидкість оформлення та обслуговування надають посередники різних мастей типу маклер, брокер, дилер, пилер-тилер і т.д. і говорити не доводиться. І в цьому питанні потенційні покупці не враховують ще одного головного чинника ризику з категорії «ризиків здорового глузду»: будь-який посередник зацікавлений в першу чергу у своїй «маржі», яку він отримає тільки в разі здійснення угоди.

А вже що ви там купили в такій угоді — його зазвичай не цікавить. Ось вам другий критерій, що називається з категорії «думай, кому вигідна поспіх».

Решта ризики можна розділити на категорії, що вимагають застосування спеціальних знань і практики, досвіду та можливостей отримання та роботи з документацією об'єкта:

  1. чисто технічні,
  2. правові,
  3. регуляторні,
  4. договірні,
  5. оздоблювальні.

У цій публікації наведу лише кілька прикладів чисто технічних ризиків (див. Категорію 1).

Чи чули ви про таке поняття як «енергетичний стан об'єкта» або наприклад про «U-факторі»? Якщо не чули, значить вам навряд чи знайома норма скорочено позначається як «EnEV» (Energieeinsparverordnung) тобто Розпорядження про енергозбереження.

Норма регулює цілий ряд обов'язків власника об'єкта, яким Ви хочете стати і відповідно покласти їх на себе, а саме щодо енергетичного стану, ізоляційної економічності об'єкта та його відповідність іншим цілком конкретним технічним нормам і вимогам. Зміст цього розпорядження оновлюється так само регулярно, як і регулярно відбувається вдосконалення технічних та інженерних досягнень в будівельній техніці.

У зворотній пропорційності таким змінам норм змінюється вимоги до старим, старим або давно не ремонтували об'єктам. Неважко здогадатися, що власник на вигляд цілком пристойного об'єкта, якого зміни закону, що називається «з першого числа» зобов'язує до мільйонних інвестицій спробує швидше позбудеться від нього і швидше за все зробить це за низькою ціною. На таку «дивно низьку" ціну зазвичай і звертають увагу не знаючі закордонні покупці.

Повертаючись до згаданого вище т.зв. «U-фактору» коротко повідомлю, що він визначає ступінь «тепловтрати» будівельних компонентів будівлі, напр. перекриттів, покрівлі, стін, комунікаційних споруд і т.д.

А щодо регулярних змін EnEV слід «порадувати» потенційних покупців, що з 01.01.2015 встановлена ​​нова т.зв. «Кордон старості» і «непридатності» котлів опалення. Зрозуміло як кожна «кордон», вона тягне за собою обов'язок заміни опалювального котла.

При цьому абсолютно неважливо зібралися ви купувати здану в оренду квартиру в багатоквартирному будинку з таким «застарілим» котлом або власний будиночок для особистого користування. Витрат по обов'язковій заміні не уникнути. Різниця лише в тому, що власник квартири отримає лише частину витрат, а радісний новий власник новопридбані будинку «дешево» зобов'язаний буде нести всі витрати.

Для «абсолютних новачків» нагадаю щодо поняття «котел» у Німеччині. На відміну від практики т.зв. центрального опалення в радянські часи і навіть сьогодні, коли багатоповерхові російські будинки забезпечуються теплом від т.зв. «Котельні», від якої прокладається теплопровід до будинку, в Німеччині в більшості міських будинків у підвалах стоять газові, масляні або твердопаливні опалювальні котли. Саме про них, їх старості, потужності, вартості обслуговування і заміни і йде мова у вищевказаному прикладі.

Таких «зобов'язуючих» до витратним технічних змін норм в нововведеннях можна нарахувати близько десятка і не тільки в EnEV. Про те, що існують ще постійно обновляющіеcя норми наприклад зобов'язують власників здійснювати регулярну настройку або заміну вимірювальних приладів (згідно EichG), здійснювати лабораторні заміри води на предмет т.зв. легіонельних бактерій і т.д. ще належить дізнатися всім, хто вирішить стати власником того чи іншого об'єкта нерухомості.

Залишається лише поставити запитання: «Звідки це стільки дешевих об'єктів раптом з'явилося по всій країні, Сеня?». А персонаж відомої комедії «Діамантова рука», Семен Семенович відповів би просто: « Звідти ! ».

У наступних частинах публікацій серії «Що рухає нерухомість Німеччини» читайте про правові (2), регуляторних (3), договірних (4) і оздоблювальних (5) категоріях ризику при купівлі.

Повертаючись до «сиру» без зайвої скромності нагадаю, що з нашою допомогою потенційний покупець завжди відрізнить то на чому цей «сир» подається: на милиці з пружинкою або на порцеляні з облямівкою.
____________________________________________________________________
V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, + 049-511-1613948 — про німецькому праві російською.

Дата публикации: 07.03.15